住建局定调！原拆原建潮来了！全国老破小，终于要熬出头了

全国的老破小，可能真的迎来了一个新的转机。以前大家提到老旧小区，大多数业主的第一想法就是等待拆迁。只要房子可以被征收，就有可能实现“一夜翻身”。但这几年，大家也慢慢明白了：大拆大建的时代正在退潮，很多老房子等了十几年，等来的不是拆迁通知，而是房龄继续增加、配套逐步老化，房价和租金也一点点往下走。

现在新的方向越来越明朗：老旧住房不一定非要等政府拆，也可以由业主参与，走自主更新、原拆原建这条路。

近来，湖南省出台了有关老旧住房自主更新的相关政策，并且对原来的拆除重建方式、适用范围以及实施途径进行了明确。这不是某个地方的个别试验，厦门已经形成了一套比较完善的自主更新规则，广东也正在完善相关建议，北京、上海、广州、武汉、成都等地也都开始了各种形式的试点工作。从上层政策来看，信号也非常明确。之前的相关文件中也提到过要支持老房子进行自我翻新、原拆原建。城市更新的重点，也会由大规模拆迁转向存量住房品质提升。简单一句话：老破小的“原拆原建时代”，正式拉开大幕了。

01 一喜一忧：老破小业主的真实账本

政策落地，对各位业主来说，意味着切切实实的利益变动。我们直接算一笔账，看清一喜一忧。

先说利好：老房原地“变废为宝”，资产价值迎来暴涨。参照北京、上海、广州等地已经交付使用的试点项目，在原址推倒重建成新房之后，老房子就会焕然一新。二手房挂牌价格一般会有30%—35%的账面增值，租金收益最高的能达到翻一番。核心地段的价值被完全释放出来，老业主的房子在原地就升值了。

但坏消息也必须认清：一夜暴富的“拆迁梦”，彻底碎了。原来的拆除和新建之路走得越顺利，“大拆大建、货币化安置”的可能性就越小。未来底层逻辑已经完全不一样了，不能继续幻想躺着拿拆迁款，老房子的出路只有业主自己来更新。

02 为什么大拆大建行不通了？

很多网友很想知道，现在的拆迁不是直接拆迁，而是先拆除再重建，原因是什么？说白了，是整个大环境变了。我国城镇化的时代已经进入存量阶段，房子不缺少了，但却积累了大量的旧房子。

根据权威机构的估算，目前全国光是C/D级危房、没有独立厨房和厕所的非成套住宅，就有21亿平方米之多。注意，这只是存在安全隐患以及功能缺失的部分。这样的规模如果还是按照以前的老办法拆迁，地方政府财政承受不了，居民负债率已经很高，再没有多少资金可以用来进行大规模的“大水漫灌”。因此，由业主主导的自主更新、原拆原建，就成了当下最现实、最可持续的解题思路。

03 政策对症下药：老房子有哪几条路可走？

大家千万别误会，不是所有老破小都能一推了之。政策划分得非常清晰，主打“分类施策”，通常有三种模式。

第一，原拆原建，推倒重来。对于C/D级危房和结构非常老化的大楼，直接把整栋楼拆掉，在原址上重新建造新的楼房，彻底消除安全隐患。

第二，改扩翻模式，局部手术。房屋主体结构还可以的话，保留主要框架，对局部进行改造或者适度扩展，改善户型，补充独立卫生间。

第三，整治提升，微创体检。不改变房屋主体结构，主要进行加装电梯、外墙粉刷、管道改造以及绿化提升等工作，即大家所熟知的普通旧区改造。

04 最大难点：不在政策，而在“人心”

政策蓝图再好，在实施过程中遇到的最大障碍，往往来自小区内部。由于各个地方的规定差不多都是这样：资金主要依靠业主自筹，财政补贴作为补充。说白了，大头的改造费要由大家出钱，而且项目开始时一般需要占到业主总数百分之百以上的业主签字同意。

考虑以前的情况，如果只加装一个电梯，高楼层和低楼层之间就会闹得鸡飞狗跳。而原拆原建涉及到资金投入量、户型重新安排、过渡期内租住安置等很多重要的利益问题，人与人之间的博弈难度就大大增加了。很多项目最后都失败了，并不是因为被住建局卡住，而是被邻居之间的争执所拖慢。因此，体量小、户数少、产权明晰的独栋或者小型老小区，反而更容易完成整个过程。